不動産の売却を考えた時に、一番最初に思うことは『私が所有してる不動産いくらなのかな？』です。
ただ、あなたが思う『価格』は1種類じゃないですか？
本来、不動産を売却する上での『価格』というのは全部で5種類あります。
- ①簡易査定価格
- ②査定価格
- ③売出価格
- ④変更価格
- ⑤成約価格
これら5種類の意味を理解しておかないと、不動産業者に騙されてしまったり安値で売却してしまうリスクが上がります。
そうならないためにも、5つの価格の違いを理解しておきましょう。
①簡易査定価格
1つ目は『簡易査定価格』です。
簡易とある通り、不動産の情報のみで査定を行うことです。
- 土地面積
- 建物面積
- 築年数
- 構造
上記情報は不動産を所有していれば必ず知っている情報ですが、簡易査定価格は、あくまでも不動産の情報のみによる査定です。
そのため、実際に現地確認を行ったり、リフォームの状況などによって価格が変わります。
あくまでも『まずはどのくらいの価値があるか知りたい』という状況であれば簡易査定で十分です。
一括査定サイトは要注意
上記の不動産情報を基に査定をするのが、イエイやイエウール等といった『一括査定サイト』になります。
ただ、ここで勘違いしやすいのは、一括査定サイトは、あなたの入力した情報が不動産業者へ流れます。
※不動産業者は一括査定サイトに登録を行い、1件あたり1万円〜1.5万円で情報を買っています
あなたの情報は、最大で6社に流れるので、簡易査定の情報を入力して数分後から、たくさんの不動産業者から連絡が入り、査定訪問をさせてほしいと言われます。
一括査定サイトでは、情報入力してすぐに価格が出るという仕組みになっていないので、要注意です。
単純に『価格を知りたいだけ』であれば、当社のAI査定をご活用下さい。
https://fudosan-ai.com/satei_inquiry
無料かつ情報入力後、10秒程度で簡易査定価格が算出可能です。（全国対応可能）
②査定価格
2つ目は査定価格です。
こちらは、先程の情報と合わせて現地確認を行い、査定依頼を受けた不動産の本当の価格を算出します。
- 現地の状況
- リフォームの有無
- 間取り
簡易査定はあくまでも、近隣事例を基に算出しています。
ただ、査定価格となると、上記事例にプラスして査定依頼をした不動産の評価を行います。
同じマンションであっても、リフォームをしている物件としていない物件では価格が変わります。
不動産というのは同じ商品がないので、過去事例＋不動産の状況があって初めて本格的な価格が算出されます。
③売出価格
3つ目は『売出価格』です。
不動産の査定価格を不動産業者が算出したとしても、その価格で売却する必要はありません。
なぜなら、不動産を売却する人にはそれぞれ事情があるからです。
- 税金を支払った後の資金を多く残したい
- 住宅ローンの残債が残っており、査定価格だけでは手出しになってしまう
- 出来る限り、早めに不動産を処分したい
不動産業者として、不動産の価格を算出した後は、実際に売り出す所有者の状況や意見を交換して『市場に売り出す価格』を決めていきます。
この市場に売り出す価格の事を売出価格といいます。
損しないためにも、不動産業者から提案された価格で、売らなくても大丈夫ということだけでも覚えておきましょう。
売出価格は査定価格の±25％以内が理想
とは言っても、不動産業者から提案される査定価格というのは基本的に的を得ています。
そのため、あまりにも査定価格よりも高い金額で売り出すのはオススメしません。
最大でも25％に抑えておきましょう。
1,000万円の査定価格であれば、最大でも売出価格は1,250万円にしておくということです。
④変更価格
4つ目は『変更価格』です。
3つ目の売出価格で価格を上限まで上げて売ると、なかなか買い手がつかないことが多いです。
そのタイミングで、価格を下げることを『変更価格』といいます。
やはり、不動産業者が提示した査定価格よりも高く売出した場合は、市場で停滞することが多くあります。
特に現在はインターネットが発達しているので、不動産の相場を簡単に調べることが出来ます。
また、数カ月間も市場に残ったままだと、売れ残り感が出てしまうので、高値での売出しは諸刃の剣でもあります。
売出価格を変更するのは3ヶ月スパンが多い
この価格を変更するタイミングですが、一般的に市場に出してから3ヶ月毎になります。
理由は媒介契約は最長で3ヶ月間しか締結出来ないからです。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
媒介契約は3種類ありますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約には定期的な反響報告の義務があります。
反響は、基本的に市場に出したタイミングが一番多いです。
3ヶ月もすれば、反響が減ってきますし、所有者も反響状況を知ることで価格が市場にマッチしていないことを理解します。
そのため、3ヶ月で価格を変更していきます。
⑤成約価格
5つ目は『成約価格』です。
市場に売り出しを行い、買い手が見つかり、買主と契約した価格のことです。
この価格が成約事例となり、同じエリアで査定を行う際の材料となります。
成約価格より、仲介手数料や抵当権抹消費用等の費用を支払い、最後に税金を支払い、手元に残る金額が決まります。
そのため、所有者にとって成約価格は一番重要になります。
ただ、その前の査定価格や売出価格を間違えると、成約価格にも大きな影響を与えるので、注意が必要です。
査定価格が高い＝良い不動産業者ではない
よくある間違いなのは、4社に依頼して下記金額が出たとします。
- A社：1,000万円
- B社：1,100万円
- C社：1,500万円
- D社：1,300万円
単純に1,500万円を算出したC社を選択するということです。
不動産業者には4つ目の『変更価格』という概念があります。
そのため、とりあえず高値で査定して、売れなければ3ヶ月後に値段を下げればOKと考える不動産業者もいるということです。
『高値で査定をしてくれた！そこに依頼しよう！』と単純に思うのではなく、営業マンとの関係性を重視しましょう。
不動産業者は情報共有している
理由は、不動産業界は業者間で情報共有しているからです。
売却してもらう不動産業者が大手であっても、個人の不動産業者であっても等しく情報は回ります。
そのため、他の不動産業者がお客様を決めてくれることもあります。
また、今の時代はインターネット社会なので『SUUMOやアットホーム』など一般のお客様が見るサイトには多くの不動産業者が登録しています。
そのため、あなたのために動いてくれそうな不動産業者であったり、気の合う営業マンを選択していくことが大事です。
まとめ
今回は、不動産売却における価格は全部で5種類あるという事を解説しました。
- ①簡易査定価格
- ②査定価格
- ③売出価格
- ④変更価格
- ⑤成約価格
一つ一つの価格を理解しておけば、不動産業者の考えることも理解できるようになります。
理解できるようになれば、算出される査定価格や売出価格が、あなたの為を思っているのか、そうじゃないのか分かります。
あなたの考える価格と不動産業者の考える価格の違いを知っておけば、損する可能性は非常に低くなります。
そのためには、まずもって簡易査定価格を知っておくことが大事です。
そうしないと、実際の査定価格との整合性が取れないからです。
当社では、不動産を売却する上で一番最初に知りたい『簡易査定価格』をAI技術を使い、算出しています。
不動産情報を入力すれば10秒で簡易査定価格が出ます。
当社専用なので、他の不動産業者に情報が行くこともありませんし、しつこい電話がかかってくることもありません。
少しでも不動産売却をお考えであれば、気軽にAI査定を行ってみてください^ ^
