不動産を購入して、自己資金を計画的に貯蓄していると、ある時点から資金に余裕が出てくることがあります。
そうなった時に『住宅ローンの一括返済』を考える事もありますよね？
一括返済することで、返済後の住宅ローン額を減らすことが出来ますが、一括返済をするためには沢山の自己資金を充てる必要があります。
そのため、今回は『住宅ローンの一括返済をするメリットとデメリット、最後には一括返済をするタイミング』について解説します。
住宅ローンの一括返済とは
まず前提として、住宅ローン返済にも2種類存在します。
①一括返済
②一部返済
一括返済はその名の通り、住宅ローン残債（残り）を一括で支払い完済する方法です。
もちろん一括返済なので、返済後には住宅ローンがなくなります。
一部返済には2種類存在する
次に一部返済ですが、これもその名の通り、住宅ローン残債を全額ではなく一部だけ返済する方法の事です。
ただ、ここで知っておかないといけないことがあります。それは一部返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あるという事です。
「期間短縮型」は住宅ローンの返済期間を短縮する方法です。
毎月の返済額は変わりませんが、返済期間を短くすることで利息を減らす効果があり、総返済額を減らすことができます。
ただし、一度期間を短くしたら、その後返済期間を再度伸ばすことが出来ませんので注意してください。
「返済額軽減型」はローン完済までの期間は変わりませんが、毎月のローン返済額を減らす方法です。
「期間短縮型」に比べると利息の軽減効果は低いですが、毎月の出費を減らすことができるため家計の負担を減らすことができます。
毎月の返済額負担を少しでも減らそうと思うときには「期間短縮型」を選ぶのが良いでしょう。
一括返済をするメリット
一括返済をする最大のメリットは『住宅ローンの返済がなくなる』ということです。
住宅ローンの返済は基本的に『元金と金利』を支払っているので、返済期間が短くなればもちろん、支払う金利も少なくなります。
その結果、住宅ローンの返済額を減らすことが出来ます。
保証金が返ってくる
さらに一括返済することメリットが生まれます。
それは「戻り保証金」を受け取ることができる可能性があるということです。
住宅ローンは借り入れする時に保証料を支払っていますが、一括で支払うパターンと返済と一緒に支払うパターンがあります。
一括で支払っていた場合は、返済期間が短くなりますので、余った保証金が返ってくるという仕組みになります。
この戻ってきた保証料のことを「戻り保証金」と言います。
住宅ローン一括返済のデメリット2選
次に一括返済をするデメリットについて解説します。
1つ目は『自己資金が少なくなる』という点です。
これは当たり前の話ですが、一括返済を行い自己資金がなくなってしまうと急な出費などに対応できなくなる可能性があります。
その他にも、手数料がかかることもあります。
2つ目は住宅ローン控除が受けることができなくなるという点です。
ただし、時期を見極めることができれば問題ありません。詳しい内容については後ほど解説いたします。
このように、住宅ローンの一括返済と一口に言ってもメリットとデメリットが存在しますので、しっかりと確認した上で一括返済するか決めていきましょう。
住宅ローンの一括返済をするタイミング3選
次に考えていきたいのは住宅ローンの一括返済を行うタイミングです。
一括返済を行うためには多額の自己資金が必要です。
先程も少し説明しましたが、一括返済をするタイミングを間違ってしまうと家計に大きく負担をかけてしまいます。
1.住宅ローン控除の期間終了後
住宅ローンの一括返済のタイミングとしては、住宅ローン控除が終わった後がおすすめです。
住宅ローン控除とは個人が住宅を購入した場合その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間所得税額から差し引かれるという制度
住宅ローン控除を受けることができる期間は、原則入居してから10年です。
ただし、消費税率が10%にアップしたことに伴う政府の特例措置や新型コロナの影響で条件によって10年間と13年間の2種類があります。
住宅ローン控除は、その名の通り住宅ローンを支払っている間に受けることが出来る控除なので、一括返済することで控除を受けることができなくなってしまいます。
住宅ローン控除期間を確認した上で、期間終了後に売却を考えるのがおすすめです。
金利が1％を超えてる場合は一括返済が効果的
ただし、期間終了後にしたほうが良いのは金利が1％以内の場合です。
金利が1%を超えている場合は、利息額が控除額を上回るため、住宅ローンの控除期間内でも一括返済したほうが効果的です。
金利が1%未満の場合は、住宅ローンの控除額と利息を比較して一括返済するか決めていきましょう。
2.定年退職後
2つ目の住宅ローン一括返済のタイミングは定年退職後です。
定年退職の際、多くの企業では退職金が出るので、退職金を利用して住宅ローンを一括返済するケースもあります。
ただし、定年退職のタイミングでは、返済期間も短くなっているので住宅ローンを支払いながらの生活と一括返済した後の生活を比較した上で決めるのが良いです。
部分返済を行い、毎月の返済額を減らす方法などもあるので、しっかりとシュミレーションを行いましょう。
3.余裕資金で返済出来る場合
3つ目は余裕資金が貯まり、今後の生活に支障が出ないと思えたタイミングです。
子育て世代であれば『学費や教育費』がかかりますし、卒業後にも『結婚資金や住宅資金援助』などが発生します。
それらが終了し、今後において支出がない場合には、余裕資金を住宅ローン返済にあてても良いでしょう。
住宅ローンの一括返済をする際の注意点
ここまで一括返済について詳しく解説しましたが、最後に住宅ローンを一括返済する際の中点をお伝えします。
住宅ローン控除との関係を考える
先程解説しましたが、住宅ローンを一括返済することで住宅ローン控除を受けることができなくなります。
現在の金利などを知り、住宅ローンを一括返済して返済額を減らす場合と住宅ローン控除を受ける場合を比較して、自分に有利になる選択をするのが大事になります。
手元に十分な資金を残しておく
2つ目は、十分な自己資金を残しておくということです。
住宅ローンの返済額や期間を短くすることが目的となっている方は、少しでも資金が出来たら返済にあてることが多いです。
ただし、住宅ローンの返済額が小さくなったとしても、生活ができなくなってしまうと意味がありません。
無理に資金を集めて住宅ローンを繰り上げ返済しようとしているのならばやめたほうがよいでしょう。
住宅ローンは何だかんだ言っても、金利が安い部類です。
余裕資金のない状態で返済した時に急な出費の対応ができなくなってしまわないためにも、必ず返済したとしても手元に資金が残るようにしましょう。
抵当権の抹消は必須事項
3つ目は抵当権の抹消です。
抵当権とは、銀行から住宅ローンを組む時に設定される担保権です。万が一、支払いが滞った場合に抵当権によって差し押さえなどを行い資金回収するために設定されます。
一括返済を行えば、担保を取る必要がなくなるので、抵当権を抹消してくれます。
抵当権の抹消手続きは、ご自身で法務局に書類を提出することで完了することができますが、多くの場合は司法書士に依頼しています。
費用としては概ね15,000円前後なので、手違いをしないためにも司法書士を利用することをおすすめします。
生命保険への加入
4つ目は生命保険の加入です。
住宅ローンを組む場合は、基本的に団体信用生命保険に加入しています。
※フラット35など一部団体信用生命保険に非加入のケースもあります
団体信用生命保険を簡単に説明すると、住宅ローン借入本人が亡くなってしまったり高度障害状態になった場合に住宅ローン返済がなくなるという保険です。
団体信用生命保険はあくまでも住宅ローンの返済が残っている時の保険なので、住宅ローンを一括返済すると団体信用生命保険の保証も終了します。
まとめ
今回は住宅ローンの一括返済について解説しました。
一括返済するもしないも、どちらにしてもメリットデメリットは存在します。
最終的には、あなたの今後の生活を考えた上で行動していくことを強くおすすめします。
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不動産売却でお困り事や気になることがありましたら、お気軽にご相談ください。
