不動産売却の仲介手数料｜見積りで確認したい上限・合意・例外

報酬の上限と、契約で合意する金額は別です

国土交通省は、仲介で取引契約が成立した場合に受領できる報酬について、告示で上限が定められていると説明しています。依頼時には、その上限の範囲内で金額をあらかじめ合意しておくことが重要です。「法律で決まった額だから必ず満額」とだけ理解しないでください。[2]

以下は売主が売買の媒介を依頼し、相手の宅建業者が課税事業者である場合を中心に整理します。賃貸借、代理、免税事業者による媒介は計算の扱いが異なります。特に免税事業者には告示の別規定があるため、以下の税込料率をそのまま当てはめず、業者の区分と計算根拠を確認してください。[1]

本稿は2026年10月20日に国土交通省が現行として掲載する報酬告示を確認しています。掲載PDFの最終改正は2024年6月21日、施行は同年7月1日です。過去の契約の扱いは、契約時点や経過措置を個別に確認します。[1]

通常の上限は、価格の区分ごとに合算

売買媒介では、依頼者の一方ごとに、売買代金からその売買に係る消費税等相当額を除いた価格を基礎に計算します。建物の消費税等が含まれる売買で、税込総額をそのまま計算の基礎にしないように確認してください。[1]

表の区分は税抜の物件価格に適用し、計算された報酬額は税込です。価格全体に最後の料率だけを掛ける表ではありません。売主と買主の双方の報酬を足して、売主だけが支払う額と考えることも避けます。[1]

国土交通省の計算例と同じく、税抜物件価格が1,000万円なら、200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋600万円×3.3％＝39.6万円が依頼者一方の税込上限です。この例に低廉な空家等の特例は使っていません。上限の計算例であり、本サービスの見積りや必ず請求される金額ではありません。[2]

低廉な空家等の特例は、条件と合意を確認

売買代金からその売買に係る消費税等相当額を除いた価格が800万円以下の宅地・建物は、告示上の「低廉な空家等」の対象です。売買のこの区分では、国土交通省は使用状態を問わないと説明しています。「空き家という名称だから居住中は必ず対象外」とは言えません。[1][2]

この特例では、媒介に要する費用を勘案して通常計算の上限を超える報酬を受けられますが、課税事業者が依頼者一方から受領する税込上限は30万円×1.1＝33万円です。通常の仲介手数料に、さらに33万円を上乗せする仕組みではありません。[1]

対象価格に入れば自動的に33万円へ確定するわけでもありません。国土交通省は特例の場合も、媒介依頼時にあらかじめ上限内で合意しておくことを重視しています。適用する理由、通常計算との差、見積額の内訳を説明してもらい、合意内容を書面に残しましょう。[2]

見積りを受け取ったら、この欄を埋めます

このシートは確認事項の整理で、項目を設ければ別料金が自由に認められるという意味ではありません。告示には、定められた範囲以外の報酬受領の禁止と、依頼者の依頼で行う広告料金についての例外があります。追加費用を提示された場合は、名称だけで判断せず根拠と依頼内容を確認します。[1]

説明が一致しない場合は、そのまま署名せず、どの価格と規定から計算したかを再確認しましょう。個別の紛争や契約条項の効力は、この一般的な確認表だけで判断できません。

支払時点も、金額と一緒に契約で確認

上限計算が合っていても、いつ・どの条件で払うのかが未確認なら、資金準備は終わっていません。一律に契約時と決済時で半分ずつ払うと想定せず、媒介契約書等で合意した内容を確認してください。時点別の資金表は売却費用を払う時期の記事へ進めます。

売るか迷う段階の資金と時期は売却判断の手順で整理できます。参考価格を知りたい場合も、査定の根拠と限界を読み、仲介の依頼や報酬の合意とは分けて考えましょう。

福岡不動産AI査定は福岡県内の物件が対象です。氏名・メールアドレスが必要で、査定の電話番号は不要。結果を見た後の売却相談は任意です。参考査定の利用だけで仲介を依頼する必要があるという案内ではありません。[3]