マンションの壁芯面積と内法面積｜査定に使う数字を確認する方法

壁芯と内法は、境界の取り方が違います

壁芯面積は壁の中心線を、内法面積は壁の内側を基準にした面積です。首都圏不動産公正取引協議会は、分譲マンションの広告に載る専有面積と登記情報の床面積の違いを、この測り方の差として説明しています。[1]

区分建物の登記の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分を基準にします。国税庁が公開する法令抜粋でも確認できます。ここでは通常のマンション一室を想定しており、一棟全体や戸建ての床面積を同じ扱いにしないでください。[2]

数字の差だけで、部屋が狭くなった、購入時の表示が誤っていた、と結論づけることはできません。まず同じ住戸か、専有部分か、測定基準は何かを照合します。資料に基準が書かれていなければ、「壁芯だろう」と補わず未確認として残します。

資料ごとの確認箇所と問い合わせ先

次の表は、手元の資料を読み分けるための編集上の確認表です。資料名だけで数字を採用せず、欄名と注記まで見てください。問い合わせ先は、資料の作成者や手続きの窓口を特定するための目安です。

登記と広告の基本的な違いは出典の説明に基づきますが、販売図面や契約書の具体的な書式まで統一されているという表ではありません。添付資料の版や部屋番号が違う場合には、基準の比較より先に対象住戸を確かめます。[1][2]

比較事例とは、面積の基準も揃えます

同じ売買価格でも、割り算に使う面積が違えば面積あたりの単価は変わります。比較表には、価格と面積のほかに「面積の基準」「資料名」「確認状態」を設けましょう。基準不明の事例を、確認済みの事例と同じ精度で並べないためです。

壁芯から内法へ直す共通の割合を、この記事では置きません。壁の厚さや形状を確かめず一定率で引くと、その住戸の確認値と混同されます。販売図面の数字を使う比較なら販売図面同士、登記を使う確認なら登記同士というように、用途と根拠を明記します。

面積が揃っても、所在階、向き、室内の状態、管理や修繕の状況などは別に確認が必要です。「基準を揃えたので同じ単価で売れる」という意味ではありません。参考査定の限界はAI査定の結果の読み方も参照してください。

不明なときは、資料を見ながらこの順に確認

1. 同じマンション名・住戸番号・専有部分を示す資料か確認する。
2. 面積の値、単位、欄名、壁芯・内法の注記、資料名をそのまま控える。
3. 資料を作成した会社等に「この値の測定基準は何か」「登記の値との違いはどこか」を尋ねる。
4. 査定先に「どの資料・基準の面積を入力するか」を確認してから転記する。

本サービスの現行マンション入力欄は「専有面積」で、壁芯・内法の選択欄や、どちらを優先するかの指定はありません。資料間の差が解消できない場合は、大きい方を任意に選んだり、基準を選択できると考えたりせず、入力前に運営会社へ確認してください。面積基準を指定する機能があるとは案内していません。

問い合わせには連絡に必要な範囲の資料情報を用意し、権利者等の個人情報をむやみに公開しないようにします。登記や図面の訂正が必要かどうかは、数字の差だけで判断せず、内容に応じて専門家へ確認してください。

確認した面積を、参考価格の出発点に

面積の不明点を確認できたら、どの資料の値を使ったかを手元に残して査定へ進みます。後で別の会社の価格と比べるときにも、入力の前提を説明できます。売却前の準備全体は売却の判断と準備のチェックリストで整理できます。

福岡不動産AI査定は福岡県内の戸建て・マンション・土地が対象です。氏名・メールアドレスが必要で、AI査定の電話番号は不要です。結果を見た後の売却相談は任意です。面積を確認しても実際の成約価格を保証するものではありません。[3]