一般・専任・専属専任媒介の違い｜契約前に確認する比較表

媒介契約は、仲介を頼む会社との契約

媒介契約は、売主や買主が取引の仲介を不動産会社へ依頼する契約です。売却物件を買う相手との売買契約とは役割が異なります。国土交通省は、物件の内容、相手の探し方、情報の公開範囲を考慮し、会社と相談して類型を選ぶよう案内しています。[2]

本記事は売主が売買の仲介を依頼する場合を対象に、国土交通省が現行として掲載する標準媒介契約約款を読み比べたものです。一般、専任、専属専任の名前だけで販売力を判定するものではありません。契約書が標準約款に基づくか、追加の特約があるかも確認してください。[1]

依頼の自由と会社の義務を同じ表で比べる

登録期限の計算では会社の休業日を数えません。専任と専属専任は法定の範囲内で具体的な登録期限・報告頻度を契約に記載します。一般媒介でも登録する合意をした場合には、標準約款上、その合意に従って登録する義務があります。「一般なら登録できない」という意味ではありません。[1]

一般媒介の期間は法定の上限と混同しないでください。表の一般の欄は標準約款の定めです。また、一般媒介に定期報告の法定頻度がないことと、申込みがあった際の報告まで不要であることは別です。標準約款では、一般でも売買等の申込みを遅滞なく報告する扱いです。[1]

自分で買主を見つけたときの費用も確認

知人や親族に購入の可能性があるなら、依頼する前に伝えましょう。専任媒介では自ら発見した相手との直接契約はできますが、標準約款には会社への通知や、媒介契約の履行のために要した費用の償還に関する定めがあります。「直接契約できるから費用は必ず不要」とは限りません。償還額には約定報酬額を上限とする定めがあるため、対象費用と金額を契約条項に沿って確かめます。専属専任は、自ら発見した相手との直接契約もできない契約です。[1]

会社の紹介で知った相手を、あとから自分で見つけた相手として扱うことも避けてください。標準約款は会社を排除した直接取引について、成立への寄与に応じた報酬請求の規定を置いています。該当するか迷う場合は、相手を知った経緯を伝え、契約条項に沿って確認します。[1]

一般媒介も、他社へ自由に頼める一方で、標準約款は重ねて依頼する会社を明示する方式です。非明示の取り決めを提案された場合は、その内容を確認しましょう。他社や自分で売買契約が成立したときの通知も忘れず、既に依頼した会社への連絡方法を決めておきます。[1]

報告は回数だけでなく、確認できる内容を決める

活動報告の回数は比較表で確認し、そのうえで何を報告してもらうかを相談します。当サイトでは「実施した広告」「問い合わせや内覧の状況」「購入申込み」「次に提案する対応」を確認欄として残す方法を提案します。これらすべてを一律に法定の報告項目とする趣旨ではありません。

レインズは不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。登録証明書に記載された案内から売主専用画面へ進むと、ご自身の物件の取引状況を確認できます。登録証明書を受け取り、画面の見方を説明してもらいましょう。閲覧情報は他人へ公開しないよう管理してください。[2]

「報告が多いから高く売れる」「一般媒介なら必ず買主が増える」といった結果は、この契約の違いだけでは約束できません。会社ごとの具体的な活動提案と、ご自身が対応できる連絡量を比べることが大切です。

契約前に答えておく質問と、書面の確認

1. 他の会社にも同時に依頼したいか。希望があるなら、その理由も伝える。
2. 自分で相手を見つける可能性があるか。直接契約の扱いと費用を聞く。
3. 情報の公開範囲、広告の内容、連絡方法、報告の頻度を確認する。
4. 有効期間、更新、解除、違約金、費用償還、報酬と受領時期を読む。
5. 説明と契約書・特約が一致しているか確認してから合意する。

例えば複数社との連絡を自分でまとめたい人と、窓口をまとめたい人では、比べたい条件が異なります。これは選択を考えるための仮定例で、実在の成約事例ではありません。「この種類が全員に最適」と決めず、質問への回答を担当者と共有してください。

標準約款には、特別に依頼した広告や遠隔地への出張の実費、違反や解除などに伴う費用の規定があります。仲介手数料だけを見ず、追加負担の条件も確認しましょう。紛争や個別条項の効力が問題になる場合は、この表だけで結論を出さず専門家等へ相談してください。[1]

契約の前に価格の目安を知りたい場合は、福岡不動産AI査定を任意で利用できます。査定の利用だけで媒介契約の種類が決まるわけではありません。売却するか迷う段階の整理は売却前の判断手順、参考価格の読み方はAI査定の解説をご覧ください。