リフォーム費用は査定価格にそのまま加算される？伝えるべき工事情報

工事に払った金額と、価格への評価を分ける

国土交通省が2014年3月に示した建物評価の改善指針は、主として中古の木造戸建てを対象に、部位の機能や補修を評価へ反映する考え方を整理しています。そこで扱う住宅の「使用価値」は、市場での取引価格を意味する「市場価値」と別の概念です。[1]

この区別からも、工事で機能が回復したことと、支払った費用を売買代金として回収できることは分けて判断する必要があります。同指針は工事費の全額回収を保証する制度ではありません。マンションや異なる構造へ同じ評価方法を一律に当てはめることも避けます。[1]

相談では「工事にこれだけ払ったので加算してほしい」という希望に加え、「どの状態改善を、どの資料で確認し、価格へどう反映したか」を質問します。工事の支出額、改善の内容、査定の判断を同じ欄に入れないことが出発点です。

工事ごとに、支出・改善・評価の欄を作る

この表は当サイトの情報整理用で、査定額を算出する公式ではありません。同じ工事を二重に記録したり、設備本体と付帯工事の明細を別々の値上がり材料にしたりしないよう、合計と対象範囲を対応させます。

工事名だけでなく「どこを、何から何へ替えたか」を書くと、資料の不足を質問できます。「全面リフォーム」とだけ書かず、実施していない箇所や資料が見つからない箇所を残してください。覚えていることと書類で確認したことも区別します。

見た目の更新と、住宅全体の機能は同じではない

指針では、基礎・躯体の機能が維持されている住宅で内外装・設備を補修した場合に、住宅全体の使用価値が回復・向上すると考えています。逆に基礎・躯体に本来の機能が失われていれば、設備だけを新しくしたことを住宅全体の価値回復と同じには扱いません。[1]

雨漏りの跡を塗り直した場合も、表面の工事と原因の確認を別に記録する方法を勧めます。原因を直したと確認できなければ、直ったと断定しません。工事後に症状が出たか、調べていない部分があるかをそのまま伝えます。

建物状況調査は、所定の講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分を目視・計測等で調べるものです。調査できない箇所がある場合があり、全ての瑕疵がないと約束するものではありません。調査結果も対象と限界を添えて渡します。[2]

売却のための追加工事は、比較する条件を決めてから

これから工事をするなら、施工後の価格だけを聞くより、現状のままの場合と工事する場合の前提を並べて相談しましょう。工事の見積り、実施できる時期、売却を待てる期間、まだ不明な状態をメモし、価格に反映する根拠と未確認点を聞きます。

公開取引価格には、物件の立地・接道・面積・用途や当事者の事情なども反映されます。近所の改装済み物件との差額を、そのまま自分の工事の効果と考えることはできません。工事以外の条件差が残る比較として扱います。[3]

「何もしない」「必要箇所を確認する」「工事を行う」という選択肢を、目的と費用を揃えて検討するのが当サイトの提案です。特定の工事をすれば必ず高く売れる、調査費用が必ず回収できるとは案内しません。

参考査定では、個別の工事費は自動加算されません

福岡不動産AI査定は、公開取引データなどを基に参考価格を算出し、条件によってAIを用います。現在の通常計算では建物の状態やリフォームの個別内容を金額へ反映していません。この記録表を作れば工事費が自動加算される、工事写真を査定フォームへ任意で添付できるという案内ではありません。

本サービスは福岡県内の戸建て・マンション・土地が対象です。氏名・メールアドレスが必要で、査定の電話番号は不要。結果後の売却相談は任意です。工事情報は、必要に応じてその後の相談で確認する材料にしてください。[4]

土地・建物全体の見方は戸建て査定の整理法、参考価格の限界は査定の入門記事へ。費用と売る時期は売却判断の手順で整理できます。