【不動産を売る】絶対知っておくべき!3種類ある媒介契約の全体像

知らないと損します!媒介契約の3種類の全貌とは

不動産を売却する際に,必ず不動産業者と『媒介契約』を行いますが,3種類あることを知っていますか?

3種類はそれぞれ違った特徴やルールが存在します。

個別の詳しい内容は別記事でそれぞれ書いていますが,まずは『媒介契約って何?』『簡単に違いを知りたい』

そんなお悩みを解決するために,今回は”媒介契約の全体像について”解説していきます。

媒介の種類は3種類

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

大きな違い①:依頼する不動産業者の数

  • 専属専任・専任は1社のみ
  • 一般は複数可能

大きな違い②:レインズ登録

  • 専属専任・専任は必須
  • 一般は任意

大きな違い③:報告義務

  • 専属専任・専任は定期的な報告義務がある
  • 一般は任意

不動産売却は、あなたの状況や不動産の価値によって選択することが大事なので,媒介契約を理解しておくことは最重要項目となります。

媒介の種類は3種類

不動産業者に売却を依頼する時に結ぶ契約のことを”媒介契約”と言います。

そして、この売却方法は全部で3つあります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

この3つの違いを知っておかないと、不動産業者主導で媒介契約を進めていくことなります。

あなたにとってベストな選択をするためにも、まずは何が違うのか?を理解していきましょう。

今回は大きく3つに分けています。

細かい内容は各自の記事をご覧ください。

大きな違い①:依頼する不動産業者の数

まず最初に違うのは、不動産売却を依頼する不動産業者の数です。

  • 専属専任・専任は1社のみ
  • 一般は複数可能

専属専任媒介・専任媒介

専属専任と専任媒介は、その名の通り”専任”となるため、依頼すると”その他の不動産業者”に重ねて依頼することができなくなります。

ただ、不動産業者としては1社で売りに出すため、様々なルールが設けられています。

一般媒介

一般媒介は1社だけでも良いですが、ルール上は”複数の不動産業者”へ依頼することができます。

たまにSUUMOなどで”違う不動産業者が同じ物件を載せている”のは一般媒介で預かっているからです。

ちなみに一般媒介の場合は、複数の不動産業者へ依頼することが出来ますが”価格は全て同一”にしないといけません。

不動産業者は一般媒介契約で契約を取れないと、仲介手数料がもらえませんので、不平等な売り出し方が出来ないということです。

大きな違い②:レインズ登録

次はレインズへの登録についてです。

レインズとは

国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の頭文字をとってレインズ(REINS)と名付けられています。

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズとは」より一部抜粋

簡単にいうと

  • 不動産業者が安全に取引できたり
  • 不動産情報を一元化してスピーディーに取引したり
  • 取引事例を収集してデータを集めたり

など、安全な取引ができるような仕組みです。ただ、これは深く覚える必要はありません。

売主として関係するのは、このレインズへの不動産登録が必須なのか否かということです。

専属専任媒介・専任媒介

専属専任・専任は1社にしか依頼できません。

なので、本当に情報を開示して売却活動をしてくれているか不透明です。

そのため、専属専任・専任についてはレインズへ登録することが義務付けられています。

そして、登録後には売却物件それぞれに”IDとPW”が設定されるので、売主本人はいつでも登録状況を確認することができます。

一般媒介

一般媒介は複数の不動産業者へ依頼できる契約なので、レインズへの登録は任意になります。

ただ、色々な不動産業者が販売できる契約なので、どこかの不動産業者は登録してくれる可能性はあります。

ちなみに一般媒介の場合はレインズ登録しても”IDとPW”は発行されませんので、ご注意ください。

また、その他にも”明示型・非明示型”などの特徴もあるので詳しく知っておきましょう。

大きな違い③:報告義務

最後は報告義務についてです。

報告とは、売りに出してからの買主や不動産業者からの反響状況の連絡をいいます。

この報告の有無で、販売戦略が変わったり影響があるものなので、理解しておきましょう。

専属専任媒介・専任媒介

先ほども伝えましたが、専属専任・専任は1社にしか依頼できません。

そのため、その不動産業者から連絡がなければ困りますよね?

不動産業者としても1社限定で販売活動をしているので、しっかりと報告をしないといけません。

そして、報告頻度については明確化されています。

  • 専属専任媒介:7日に1回以上の報告
  • 専任媒介:14日に1回以上の報告

専属専任媒介は、売主が自ら買主を見つけてきたとしても必ず依頼した不動産業者を通して契約しないといけません。

専任媒介に比べると、かなり厳しい効力を持っているので報告に関しても厳しくなっています。

売主としては1週間に1回、報告がくるので売出物件の反応をリアルタイムで知ることができます。

反応を知ることができれば、不動産業者との連携や売出価格の変更などもスムーズに行えます。

専任媒介であっても2週間に1回は報告がくるので、予測が立てやすいです。

一般媒介

一般媒介には報告義務はありません。

そのため、売主自ら不動産業者へ問い合わせをして確認しないといけなくなります。

もちろん不動産業者によっては報告してくれますが、義務ではないので報告がないと言って文句は言えません。

不動産業者にとっても一般媒介の場合、他の不動産業者経由で契約になってしまうと1円も得ることができません。

すぐに売れるような不動産であれば別ですが、基本的には一般媒介だと広告宣伝や報告などもしてくれないでしょう。

まとめ

今回は”媒介契約についてわかりやすく”解説しました。

媒介の種類は3種類

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

大きな違い①:依頼する不動産業者の数

  • 専属専任・専任は1社のみ
  • 一般は複数可能

大きな違い②:レインズ登録

  • 専属専任・専任は必須
  • 一般は任意

大きな違い③:報告義務

  • 専属専任・専任は定期的な報告義務がある
  • 一般は任意

その他にも媒介契約によってルールが異なります。

  • 自分で見つけてきたお客様との契約
  • 明示型・非明示型
  • 契約期間

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