不動産を売却する際に，必ず行うことになるのが『媒介契約』ですが，3種類あるのはご存知ですか？
また，それぞれの媒介契約によって大きくルールが異なります。
これらのルールを知らないと不動産売却する上で非常に大きなデメリットになるので必ず覚えておきましょう。
今回は”専属専任媒介契約について、どこよりも詳しく・分かりやすく解説”します。
専属専任媒介契約の5つのルール
- 1社にしか依頼できない
- 必ず依頼した不動産業者経由で契約
- 契約期間は3ヶ月間
- レインズへの登録は5日以内
- 報告は7日に1回以上
ちなみ，残りの2つは”専任媒介契約と一般媒介契約”です。
まずは媒介契約の全体図と詳細を知った上で、契約内容を判断していきましょう。
1社にしか依頼できない
専属専任媒介はその名の通り、売主の”専属”の業者となります。
そのため、1社に依頼すると”他の不動産業者へ依頼することができなく”なります。
売主にとって厳しい条件となりますが、特に専属専任媒介契約は一番条件的に厳しいので、不動産業者にも細かなルールが適用されます。
そして、専属専任媒介契約だと、連絡を取る不動産業者が1社に絞られるため、コミュニケーションが取りやすいです。
ちなみに専任媒介契約も1社しか依頼できません。違いについては別記事に詳しく書いています。
不動産業者は”専任”が嬉しい
専属専任媒介と専任媒介契約は1社にしか依頼できません。
ということは、不動産業者としては”買主が見つかれば必ず仲介手数料をもらえる立場”にいます。
そのため、不動産業者は専任媒介をもらえると嬉しいですし、インターネット掲載やチラシなど、積極的に販売活動を行います。
その反面、一般媒介は複数の不動産業者に依頼することができるので、販売活動に消極的になりがちです。
必ず依頼した不動産業者経由で契約
専属専任媒介の場合は、契約期間は”必ず依頼した不動産業者経由で契約”しないといけません。
専属専任媒介の場合は、例え”自分の親戚や知人で買いたい人が現れたとしても”このルールは適用されます。
ちなみに専任媒介契約であれば、”自分で見つけた買主と契約は可能”です。
これでけ聞くと、厳しいルールのように感じますよね？
ただ、実際は契約書や重要事項説明書などが必要なのでトラブルや銀行のことを考えると不動産業者を利用したほうが良いでしょう。
契約期間は3ヶ月間
専属専任媒介契約の契約期間は最長で3ヶ月間と決まっています。
そのため、一度契約すると3ヶ月間は他社に依頼することができません。
3ヶ月で売れなかったらどうなる？
ちなみに3ヶ月間売れなかった場合は次の4つから選択します。
- 同じ不動産業者へ専任媒介で依頼
- 同じ不動産業者へ専属専任媒介もしくは一般媒介契約で依頼
- 他社へ依頼
- 売却自体をやめる
多くの場合は、同じ媒介契約で更新しますが、売却状況によって売主が選択できるので覚えておきましょう。
3ヶ月を超える契約はできる？
なぜ3ヶ月なのかという事ですが、これは売主を保護するためです。
仮に6ヶ月間で専任媒介契約を結んだとしましょう。
すると、6ヶ月間、不動産業者が販売活動などをしなかったとしても不動産業者の切り替えができません。
売主に不利益が出ないように、例え6ヶ月の契約だったとしても3ヶ月間しか有効になりませんのでご安心ください。
レインズへの登録は5日以内
専属専任媒介契約では、契約締結日から5日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとってレインズ（REINS）と名付けられています。
簡単にいうと
- 不動産業者が安全に取引できたり
- 不動産情報を一元化してスピーディーに取引したり
- 取引事例を収集してデータを集めたり
など、安全な取引ができるような仕組みです。
ちなみに専任媒介契約は7日以内の登録が必要で、一般媒介の場合は”任意”となります。
契約によって違いが出てきます。
レインズへ登録するとどうなる？
レインズに登録することで、他の不動産業者へ”不動産の売出を知らせること”ができます。
その結果、他の不動産業者も自社のお客様へ紹介することができるということです。
不動産業界は、繋がっているので他社へ情報がいくことで、よりスピーディーに売却することができます。
また、専属専任媒介でレインズへ登録すると、登録物件に対して”IDとPW”が発行されます。
そのIDとPWで売主は登録されて不動産の情報を知ることができます。
1社に任せることで、かなり深い販売状況まで知れるのは大きな特典です。
一般媒介の場合
一般媒介の場合は、レインズへの登録は任意なので登録しなくても問題ないです。
仮に登録したとしても専属専任媒介・専任媒介のような”IDとPW”は発行されません。
報告は7日に1回以上
最後は報告についてです。
専属専任媒介は1社に任せる契約なので、不動産業者もしっかりと販売状況を報告する義務があります。
そして、その報告頻度は”7日に1回以上”と定められています。
売主は専属専任媒介で依頼した不動産業者から定期的に報告が送られてきます。
反響状況を把握することで、自分の不動産の置かれている状況や市場を理解することができます。
その結果、販売価格を下げたりなどの判断がしやすくなります。非常に売主にとってありがたいのが報告義務です。
ちなみに専任媒介の場合は14日に1回以上となります。
逆に一般媒介契約には報告義務がないので、一切報告が来ないことも起こり得ます。
まとめ
今回は”専属専任媒介契約について、どこよりも詳しく・分かりやすく解説”しました。
専属専任媒介契約の5つのルール
- 1社にしか依頼できない
- 必ず依頼した不動産業者経由で契約
- 契約期間は3ヶ月間
- レインズへの登録は5日以内
- 報告は7日に1回以上
専属専任媒介は媒介契約のなかで一番厳しいルールになっています。
ただ、その反面、しっかりと不動産業者にも義務やルールが定められています。
媒介契約は全部で3種類ありますが、まずはルールの違いを知りましょう。
そして、しっかりと媒介契約の全体図と詳細を知った上で、売却の状況に合った契約内容を選択しましょう。
不動産を売るというのは、数百万円から数千万円のお金を動かすことです。
しっかりと知識をつけないと、大きな損失が出ることもあるので、勉強しておきましょう。
少しでもお役に立てれば幸いです。
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