- 不動産業者から専任媒介契約と言われた
- 専任媒介と専属専任媒介の違いが分からない
- 契約内容の違いを知りたい
不動産査定を行って、不動産売却を行う時には必ず媒介契約を結ばないといけません。
ただ、実は媒介契約には全部で3種類あるのはご存知ですか?
今回はその中の一つである”専任媒介契約”について、どこよりも詳しく・分かりやすく解説していきます。
専任媒介契約の5つのルール
- 1社にしか依頼できない
- 自分で買主との契約可能
- 契約期間は3ヶ月間
- レインズへの登録は7日以内
- 報告は14日に1回以上
媒介契約によってルールが異なるので、まずは媒介契約の知識を入れることが重要になります。
その後、媒介契約に関する全体図と詳細を掴んだ上で、あなたに合った契約を結んでいくことが失敗しない方法です。
1社にしか依頼できない
まず1つ目のルールですが、1社にしか依頼できないという点です。
専任媒介はその名の通り、売主の専任業者となるので”他の不動産業者へ同時依頼”することができなくなります。
これだけ聞くと、専任媒介はやめたほうがいいんじゃないの?と思うかもしれません。
ただ、売主にとって厳しい条件=不動産業者にも明確なルールが設定されます。
また、専任媒介契約は担当会社が1社しかないので、コミュニケーションが取りやすくなります。
また、1社にしか依頼できないルールは専属専任媒介契約にも適用されます。
専属専任媒介
不動産業者は専任媒介が嬉しい
ここで、不動産業者の本音を伝えておきます。
”専任媒介契約=1社にしか依頼できない”ということは、不動産業者は買主が見つかれば必ず仲介手数料をもらえる立場になります。
- 売主=不動産業者A / 不動産業者A=買主 (両手仲介)
- 売主=不動産業者A / 不動産業者B=買主 (片手仲介)
ということは、専任媒介契約を締結できれば高い確率で成約出来るということに繋がります。
そうすれば、チラシまきやインターネット掲載等を行い広告宣伝費がかかったとしても、積極的に販売活動を行うということです。
ということは、あなたは不動産業者の性質を知り、かつ所有不動産の価値を知ることで媒介契約を結ぶことができたら、効果が高まるということです。
詳しくは下記記事で解説するので、絶対に売却額で損したくない!と思っているなら御覧ください。
自分で買主との契約可能
2つ目のルールは、自分で買主との契約が可能ということです。
状況によっては、専任媒介契約を結んだ後に親戚や知人に直接、売却することも考えられますよね?
そんな時でも専任媒介契約であれば”たとえ契約期間であっても、自ら見つけてきた買主と不動産業者を通さずに契約可能”です。
そのため、不動産売却をする際に、親戚や知人が買うかもしれない場合は専任媒介契約ににしておくのも良いかもしれません。
ただ、不動産売買は金額も大きいですし、契約書がないとトラブルになります。
さらに、買主が住宅ローンを利用する場合は”不動産業者の押印済重要事項説明書が必要”になります。
そのため現実的には、自分で買主を見つけても依頼している不動産業者へ仲介をお願いするのが無難です。
ちなみに、専属専任媒介契約では売主が自ら買主を見つけてきても”必ず依頼した不動産業者を通して契約”という部分でルールが異なります。
契約期間は3ヶ月間
3つ目のルールは、契約期間は最長で3ヶ月間という事です。
先程、私は専任媒介契約の場合、”同時依頼ができない”と書いたのは、このルールが存在するからです。
一度、専任媒介契約を締結すると、3ヶ月間は他社へ依頼ができません。
3ヶ月後に待つ4つの選択肢
専任媒介契約後、3ヶ月間売れなかった場合、あなたは次の4つの選択肢から選びます。
- 同じ不動産業者へ専任媒介で依頼
- 同じ不動産業者へ専属専任媒介もしくは一般媒介契約で依頼
- 他社へ依頼
- 売却自体をやめる
多くの場合は、同じ媒介契約で更新しますが、あなたが選択出来るので状況に応じて適切な媒介契約を選びましょう。
専任媒介契約は3ヶ月を超える契約は可能なのか?
なお、専任媒介は3ヶ月を超える期間で契約しても有効期限は3ヶ月間になります。
3ヶ月間を超える契約をする場合は、更新をしないといけません。
なぜ3ヶ月なのかという事ですが、これは”売主を保護するため”です。
仮に6ヶ月間で専任媒介契約を結んだとしましょう。
すると6ヶ月間、不動産業者が販売活動などをしなかったとしても専任媒介契約のルール上、不動産業者の切り替えができません。
不動産業者の勝手な都合で売主に不利益が出ないように、例え6ヶ月の契約だったとしても3ヶ月間しか有効になりませんのでご安心ください。
専任媒介契約はレインズへの登録は7日以内が義務
4つ目のルールは”レインズへの登録は契約締結日から7日以内”という事です。
レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の頭文字をとってレインズ(REINS)と名付けられています。
簡単にいうと
- 不動産業者が安全に取引できたり
- 不動産情報を一元化してスピーディーに取引したり
- 取引事例を収集してデータを集めたり
など、安全な取引ができるような仕組みです。
レインズへ登録するとどうなる?
レインズは宅地建物取引業の免許を持っていないと見れないサイトです。
レインズに登録することで、他の不動産業者へ”不動産の販売を知らせること”ができます。
その結果、他の不動産業者も自社のお客様へ紹介することができるという仕組になっています。
不動産業界は特殊な業界です。
レインズ経由で他社と情報共有することで、よりスピーディーに売却することができます。
専任媒介はレインズへ登録するとIDとPWが発行される
また、専任媒介でレインズへ登録すると、登録物件に対して”IDとPW”が発行されます。
IDとPWで登録物件に限り、売主は登録されてる不動産の情報をレインズ上で見ることができます。
1社に任せることで、かなり深い販売状況まで知れるのは専任媒介の大きな特典です。
報告は14日に1回以上
5つ目のルールは、販売状況報告は14日に1回以上行う事です。
専任媒介契約により、深く情報を知ることができますが、個人で情報を集めるに限界があります。
また、不動産業者はレインズ以外にも様々な販売活動を行っています。
- チラシまき
- SUUMOやアットホームなどのポータル掲載
- 現地看板
それぞれの反響状況や案内数などは不動産業者しか把握していません。
そのため、専任媒介契約の場合、不動産業者は報告義務があり、その報告頻度は”14日に1回以上”と定められています。
報告内容の伝達手段は様々ある
売主は専任媒介契約で依頼した不動産業者から定期的に報告が送られてきます。
- 手紙
- メール
- LINE
- 電話
報告手段は様々ありますが、売主が反響状況を把握は非常に重要です。
何故なら、反響状況=市場を知ることができるからです。
状況報告と売出価格、不動産業者のアドバイスに基づいて今後の戦略判断が判断がしやすくなります。
このように専任媒介によるルールで、売主にメリットが生まれます。
ちなみに専属専任の場合は7日に1回以上と、かなりの高頻度で報告がきます。
逆に一般媒介契約には報告義務がないので、一切報告が来ないことも起こり得ます。
まとめ
今回は”専任媒介契約5つのルール”について、どこよりも詳しく解説しました。
専任媒介契約の5つのルール
- 1社にしか依頼できない
- 自分で買主との契約可能
- 契約期間は3ヶ月間
- レインズへの登録は7日以内
- 報告は14日に1回以上
専任媒介契約がもつルールを知っておくことで、そのルールがあなたの不動産にプラスを生み出すのかマイナスを生み出すのか判断ができます。
不動産というのは金額が非常に大きい反面、知識量が圧倒的に少ないまま行動に移す人が多い商品です。
知識がないだけで、現実的に数十万円〜数百万円の損失が出ることも珍しくありません。
不動産売却を考えているのであれば、必ず3種類ある媒介契約のルールを知り、自分にあった媒介契約は何なのかを確認しておきましょう。