本記事でわかること
- 一般媒介契約が持つ7つのルールについて
- 一般媒介契約に向いている・向いていない不動産
株式会社おもいで不動産の野上俊彦です。
不動産業者先行で話を進めていくと、必ず専属専任媒介もしくは専任媒介契約になります。
ただし、あなたの不動産の状況によっては一般媒介契約がベストな場合もあるのはご存知ですか？
もし、知らないのであればぜひ、本記事を最後まで御覧ください。
一般媒介の7つのルール
- 同時に”複数の不動産業者”へ依頼可能
- 価格は同一にする
- 明示型と非明示型がある
- 自分で買主との契約可能
- 契約期間の規定なし
- レインズへの登録は任意
- 報告義務はなし
不動産売却における媒介契約には3種類ありますが、その中でも一般媒介は一番ルールが緩い契約なので、あなたの売却に対する状況によって契約の種類を選択していきましょう。
1.同時に”複数の不動産業者”へ依頼可能
まず1つ目のルールは”同時に複数の不動産業者へ依頼することができる”いう事です。
- 1社だけに任せるのは不安だ
- 販路を広げたい
- 色々な情報を取得したい
このようなお気持ちであれば、一般媒介契約がおすすめです。
2.価格は同一にする
2つ目のルールは”価格を全て同一にする”という事です。
わかりやすく例を出します。
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OK
A社：1,000万円
B社：1,000万円
C社：1,000万円
NG
A社：1,000万円
B社：1200万円
C社：800万円
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一般媒介は複数の不動産業者へ依頼することができます。
ただ、不動産業者の目線で考えると”一般媒介契約は契約が取れないと、仲介手数料がもらえない”ということになります。
依頼した不動産業者に公平性を持たせるためにも、売出価格は同じにしないといけません。
3.明示型と非明示型がある
3つ目のルールは”明示型と非明示型がある”という事です。
一般媒介契約は複数の不動産業者へ依頼することが可能だと伝えましたが、あなたには2つの選択肢があります。
- 明示型
- 非明示型
意外と知られていませんが、2つの違いを知らないと、最終的に経費を請求されたりなどトラブルが発生する可能性があるので必ず理解しておきましょう。
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明示型
明示型というのは、同時に依頼する不動産業者を他の不動産業者にも知らせるという方式です。
流れは以下の通りです。
①A社に依頼
②B社に依頼（A社にも預けていることを知らせる）
③A社にもB社に依頼したことを知らせる
④A社とB社共に、それぞれで不動産を預かっていることを理解する
非明示型
非明示型は明示型とは逆で、同時に依頼したとしても不動産業者名を知らせる必要はありません。
非明示型の場合、不動産業者は実際に売出開始してから他社から出ている情報（SUUMOやアットホーム）などで競合の不動産業者を調査します。
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基本的には、競合している不動産業者を知ることになるので、一般媒介契約書の標準は”明示型”となっています。
どうしても、不動産業者名を知られたくない場合は”所有者は他の不動産業者に依頼したとしても明示する義務を負わない”といった特約を入れてもらいましょう。
4.自分で買主との契約可能
4つ目のルールは”売主自身で買主と契約可能”ということです。
一般媒介は複数の不動産業者へ依頼することができると同時に、自分で買主を探すことができます。
例えば、親戚や知り合いなど、不動産業者よりも早く買主を見つけた場合、依頼する不動産業者に仲介を依頼することなく契約することが可能です。
ただし、不動産を住宅ローンで購入する場合は、売買契約書や重要事項説明書が必要なので、買主を見つけても不動産業者を経由して契約することをおすすめします。
5.契約期間の規定なし
5つ目のルールは”契約期間の規定がない”ことです。
原則として、一般媒介は契約期間の定めがないので、1年単位での契約も可能です。
ただし、一般的には行政指導に従って3ヶ月間で契約します。
ちなみに専属専任媒介と専任媒介は”最長で3ヶ月間”と定められています。
そのため、仮に3ヶ月で売却できなかった場合は”契約更新の手続き”を行わないといけません。
6.レインズへの登録は任意
6つ目のルールは”レインズへの登録は任意”ということです。
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レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとってレインズ（REINS）と名付けられています。
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズとは」より一部抜粋
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簡単に説明すると
・不動産業者が安全に取引できたり
・不動産情報を一元化してスピーディーに取引したり
・取引事例を収集してデータを集めたり
など、安全な取引ができるような仕組みです。
レインズに登録することで、他の不動産業者が不動産売出しを知ることができます。
ただ、一般媒介は登録の義務がないので、登録されない可能性があります。
ちなみに専属専任媒介と専任媒介は登録が義務付けられており、登録によって”IDとPW”も発行されます。
7.報告義務はなし
7つ目のルールは”報告義務がない”ということです。
一般媒介契約は、他の契約とは違い、売主に対する報告義務がありません。
何故なら、一般媒介契約だと不動産業者として自社で契約できなかった場合は仲介手数料が入りません。
それにも関わらず、販売において宣伝広告費をかけないといけないので赤字になるリスクがあります。
そういった側面から一般媒介契約の場合は”自分の不動産の売出し状況”は自ら連絡して聞かないといけません。
報告以上に重要なこと
ちなみに報告以上に大事なことがあります。それは、販売活動の頑張りです。
先程も説明したとおり、一般媒介だと他社で契約されると1円も入ってこないので、売却について広告宣伝をかけづらい傾向があります。
- SUUMOやアットホームなどの掲載
- チラシ配布
- 折り込み広告
今の時代で広告をかけてもらえないのは、売却活動において非常に厳しくなります。
沢山の不動産業者に預けたのは良いが”一向に販売活動してくれない”という事態は避けるようにしましょう。
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